Seguro obrigatório de condomínio: o que comparar nas propostas
O corretor entregou três propostas. Os prêmios anuais são próximos, as seguradoras têm nome conhecido e todas dizem cobrir "o condomínio completo". Na hora de escolher, o síndico olha para o número menor e assina.
Esse atalho funciona até o primeiro sinistro. É quando a apólice abre e aparecem as cláusulas que ninguém leu — franquias que dobram o custo do reparo, coberturas que existem só no nome ou limites tão baixos que não pagam nem metade do prejuízo.
Por que o seguro obrigatório de condomínio merece atenção além do preço
A lei de condomínios exige que o edifício mantenha seguro contra incêndio e destruição total. Mas a obrigação legal é o piso, não o teto. Uma apólice que cumpre só o mínimo legal pode deixar o condomínio exposto a situações que acontecem com muito mais frequência do que um incêndio: dano elétrico, infiltração que desce do teto para a unidade de baixo, queda de muro, acidente com prestador de serviço.
Antes de comparar preço, vale entender o que cada proposta cobre de verdade.
O que olhar em cada proposta
Valor de reconstrução, não de mercado
A cobertura principal precisa ser calculada sobre o custo de reconstruir o edifício do zero — materiais, mão de obra, projetos. Esse número costuma ser diferente (e geralmente maior) do que o valor de venda dos apartamentos. Proposta com valor segurado muito abaixo do custo de reconstrução vai pagar sinistro proporcionalmente menor, mesmo que a cobertura exista no papel.
Coberturas adicionais e o que cada uma exclui
Dano elétrico, vendaval, impacto de veículo, responsabilidade civil do condomínio — cada item desses tem limite próprio e lista de exclusões própria. Peça ao corretor que coloque as exclusões lado a lado nas três propostas. O que parece cobertura igual muitas vezes tem exclusões diferentes: uma seguradora cobre curto-circuito originado em raio, a outra só cobre se houver queda de raio direta no edifício.
Franquia: onde o preço barato se paga
Franquia é o valor que o condomínio arca antes de a seguradora entrar. Uma proposta com prêmio menor pode ter franquia duas vezes maior. Se o condomínio tiver um sinistro de valor médio — um vazamento que danificou a estrutura de um corredor, por exemplo — a franquia alta pode fazer a seguradora não pagar quase nada.
Seguro de responsabilidade civil: limite e abrangência
O seguro de responsabilidade civil cobre o condomínio quando um terceiro sofre dano e responsabiliza o condomínio: morador que escorrega na área comum, visitante atingido por objeto que caiu da fachada, funcionário terceirizado que se acidenta nas dependências. Verifique o limite por evento e o limite agregado anual. Propostas com limites muito baixos de responsabilidade civil são as que mais aparecem em discussões jurídicas depois de um acidente.
Como fazer a comparação na prática
- Peça ao corretor uma tabela com as coberturas linha a linha, não um resumo comercial. Se ele não tiver esse documento, peça as condições gerais de cada apólice.
- Anote o valor segurado de reconstrução em cada proposta e verifique se ele foi calculado com base em laudo ou estimativa do próprio corretor.
- Liste as franquias por cobertura — dano elétrico costuma ter franquia separada da cobertura principal.
- Compare os limites de responsabilidade civil separadamente do restante. É comum esse item variar muito entre propostas de preço parecido.
- Leve as três propostas para a assembleia com essa tabela comparativa. A decisão de contratar seguro é do condomínio, e a ata precisa registrar qual proposta foi aprovada e por quê.
Esse último passo protege o síndico. Se um sinistro acontecer e a cobertura não for suficiente, o registro em ata de que a assembleia aprovou a proposta com a análise disponível na época é o que separa um síndico que tomou decisão informada de um que vai responder por negligência.
O que a renovação esconde
Na renovação, muita administradora e muitos síndicos aceitam a proposta da mesma seguradora sem cotar novamente. O mercado de seguros muda, e a apólice que foi competitiva há três anos pode estar cara ou com coberturas desatualizadas hoje.
Vale cotar a cada renovação, com pelo menos dois corretores diferentes — não para trocar por trocar, mas para ter referência real do que o mercado oferece naquele momento.
Como o SeuCondomínio entra nessa história
O sistema não contrata nem avalia apólice — isso é trabalho de corretor habilitado e de decisão da assembleia. O que o SeuCondomínio faz é guardar os documentos do condomínio em um lugar acessível: a apólice vigente, a ata que aprovou a contratação e os documentos de renovação ficam vinculados ao condomínio, disponíveis para o síndico, para a administradora e para quem a assembleia autorizar consultar. Quando o sinistro acontece — ou quando a seguradora pede documentação —, ninguém precisa vasculhar e-mail antigo para encontrar o número da apólice.